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Häufige Irrtümer im Mietrecht die oft Streit zwischen Mieter und Vermieter auslösen

1. Kündigung

 

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gehen oftmals sowohl Mieter als Vermieter davon aus, dass die Kündigung keiner besonderen Form bzw.Gründe bedarf. Das ist schlichtweg falsch. Der Vermieter muss seine Kündigung immer mit einer gesonderten Begründung versehen, ganz gleich ob es sich dabei um eine ordentliche Kündigung oder außerordentliche Kündigung handelt. Tut er dies nicht, ist die Kündigung in 99% aller Fälle unwirksam.

 

Für Mieter gilt indes folgendes, will der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen, so kann er dies ohne Begründung tun. Will der Mieter aber ohne Einhaltung der Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen, braucht dieser einen besonderen Grund.

 

2. Mieterhöhung

 

Oftmals geht der Vermieter davon aus, dass dieser ohne Begründung die Miete erhöhen darf. Auch das ist Falsch. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich begründen. Dabei sind Fristen einzuhalten. Auch hat der Mieter das Recht, der Erhöhung zu Widersprechen. Will der Vermieter die Miete an den Mietspiegel anpassen, muss ein solcher zunächst existieren und es müssen mindestens drei Vergleichsmieten bekannt geworden sein. Existiert kein Mietspiegel, muss der Vermieter die Mieterhöhung im Zweifel mittels eines Gutachtens rechtfertigen können.

 

 3. Schönheitsreparaturen

 

Ein Dauerbrenner unter den Streitpunkten sind die Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Hier gilt, sofern im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart wurde, dass der Mieter diese durchzuführen hat, gilt grundsätzlich das Gesetz, wonach der Vermieter diese durchführen muss. Des Weiteren gibt es unzählige Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen, welche unwirksam sind und wiederum die gesetzliche Regelung auslösen. Eine der berühmtesten Klauseln sind starre Renovierungsfristen. Diese sind grundsätzlich unzulässig.

 

4. Mietminderung

 

Um die Miete mindern zu können muss ein Mangel vorhanden sein, welcher der Mietsache anhaftet, und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur zulässig, wenn der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurde und in der Folgezeit die Miete in vollem Umfang unter Vorbehalt geleistet wurde. 

 

Die Höhe der Mietminderung ist im Regelfall stets individuell zu ermitteln. Es existieren zwar Minderungstabellen, diese sind aber nicht verbindlich sondern stellen nur Orientierungspunkte dar. So kann z.B. ein Totalausfall der Heizung im Winter über mehrere Tage eine Minderung zu 100% bewirken wohingegen ein Ausfall im Sommer wesentlich weniger ausmacht. 

 

Viele Mieter wissen zudem nicht, dass wenn Sie die Miete zu unrecht zu viel mindern, kann unter Umständen der Vermieter kündigen, wenn die Mietrückstände einen gewissen Wert überschreiten.

 

5. Die Mietkaution

 

Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, für Beschädigungen an der Mietsache. Sie sichert aber auch den Anspruch des Vermieters bezüglich den Mietnebenkosten. Viele Mieter sind der Ansicht, dass sofern die Wohnung gekündigt worden ist, keine Miete mehr entrichtet werden müsse, da man den Mietzins ja mit der Kaution verrechnen könnte. Im Grunde ist dies zwar möglich, setzt aber das Einverständnis des Vermieters voraus, da der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst fällig wird, wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet ist. Wenn der Vermieter also nicht mit einer Verrechnung einverstanden ist, muss der Mietzins wie gewohnt für die Restmietzeit pünktlich entrichtet werden. Passiert dies nicht befindet sich der Mieter im Verzug und macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig.

 

6. Die Nebenkostenabrechnung

 

Auf Platz 1 der Streitpunkte findet sich die Nebenkostenabrechnung, sofern diese erstellt werden muss. Grundsätzlich gilt, dass Nebenkosten auch pauschaliert werden können, mit Ausnahme der Heizkosten. Sollte eine Nebenkostenpauschale nicht vereinbart sein, so muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, welche sowohl formell als auch materiell korrekt sein muss. Genau da fangen die Probleme an. 

 

Unter der formellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung versteht man, dass die einzeln abgerechneten Punkte klar erkennen lassen müssen, was abgerechnet wird. 

 

Unter der materiellen Rechtmäßigkeit versteht man, dass die abgerechneten Positionen sowohl nach dem korrekten Umlageschlüssel berechnet worden sind, als auch dass hier richtig gerechnet wurde.

 

Sowohl Fehler in der formellen als auch in der materiellen Rechtmäßikeit lösen die Unwirksamkeit bezüglich der falschen Postionen aus und sind angreifbar. Dementsprechend muss der Nebenkostenabrechnung widersprochen werden und zwar innerherhalb einer gewissen Frist, da diese ansonsten als genehmigt gilt.

 

Für den Vermieter gilt zur Erstellung für die Nebenkostenabrechnung eine Jahresfrist. Dies bedeutet dass der Vermieter die Abrechnung für einen vergangenen Abrechnungszeitraum innerhalb eines Jahres erstellen muss. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb dieses Jahres zugehen. Ist dies nicht der Fall, ist ein etwaiger Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung ausgeschlossen.

 

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01.2010 - 31.12.2010

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens am 31.12.2011 zugehen.

 

Weitere Probleme ergeben sich daraus, dass häufig nicht klar ist welche Positionen in den Nebenkosten enthalten sind, bzw. umgelegt werden dürfen. Hierzu existiert die Betriebskostenverordnung, welche klar regelt, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Allzuoft wird aber vergessen, diese wirksam mit in den Vertrag einzubeziehen, oder gewisse Kästchen sind nicht angekreuzt, was dann dazu führen kann, dass diese Positionen in der Abrechnung nicht gezahlt werden müssen, da vertraglich nicht vereinbart.

 

Es muss in solchen Fällen immer im Einzelfall geprüft werden, eine pauschale Aussage was richtig und was falsch ist, ist ohne Prüfung des zugrunde liegenden Mietvertrages nicht möglich.

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